简单来说，大产权就是有房产证，可以贷款、抵押、继承等，小产权没有房产证，贷款、抵押等是不可以的。
一、什么是大产权房？
国家发产权证能买卖的就叫大产权房，现在为不动产权证。平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括
70年产权
50年产权
40年产权
二、什么是小产权房？
是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡***或村***颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
“小产权房”的性质有三种：
一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；
另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子；
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡***或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
小产权房分三大类：
第一类 小产权房 ：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
第二类小产权房：在***划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权***隐患的不完全产权房。
第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行 商品房 的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
小产权房就是地皮没有被国家土地局批准，不能办理不动产登记的房屋，不可能办理房产证，购买上这种房子是不能进行交易的，如果想出售此类房子，必须按照当地的有关规定进行补交剩余款项。
但是这种房子交易起来比较麻烦，一般情况下最好不要购买此类房屋。
